دفتر وکالت / امور حقوقی و کیفری

اهداف سازمان ثبت اسناد  واملاک کشور

سازمان ثبت اسناد  واملاک کشور به عنوان اهداف ساختاری وکاربردی چهار هدف را د نبال می کند که عبارتند از :

۱- هدف اول ثبت املاک است به طور اجباری

۲- هدف دوم ثبت اسناد به طور اختیاری

۳- هدف سوم ثبت مالکیت های صنعتی و اختراعات و همچنین ثبت شرکت ها

۴- و هدف چهارم اجرای اسناد

بنابراین می توان گفت سازمان ثبت یک ساختار هرمی دارد.

بحث امروز « دعاوی مربوط به ثبت اسناد» است یعنی یک هدف از اهداف ساختاری سازمان ثبت .

 تاریخچه مختصری  از ثبت اسناد :

در ابتدا روحانیت متکفل ثبت اسناد مردم بود ثبت ازدواج و ثبت اسناد نزد ایشان صورت می گرفت تا دومین سال تقنینی اولین مجلس شورای ملی دوره ی مشروطیت به سال ۱۲۹۰هجری شمسی قانون ثبت اسناد وضع شد.از آن زمان ثبت اسناد توسط ماموران دولت انجام می شد و نهادهای خصوصی به  هیچ وجه در ثبت اسناد دخالت نداشتند.  آن زمان مباشران ثبت کارمندان دولت بودند و فقط آنان مسوول ثبت اسناد بود. یعنی مباشران برگه ای را که متعاملین یا متصد یان ثبت تقدیم می کردند را از طریق زدن یک مهر برروی و درج مراتب در دفترشان ثبت می کردند. برگه ای یک برگه عادی مسجل که نزد صاحبان سند بود دوگونه بود یا تسجیل اعترافی بود یعنی اقرار می کردند که در میان خودشان معامله ای منعقد کرده اند و مباشر ثبت می کرد یا تسجیل حقوقی بود بدین معنا که معامله در نزد مباشر ثبت واقع می شد این واقعه تا سال ۱۳۰۷ ادامه پیدا می کند با تصویب اولین قانون دفاتر اسناد رسمی در سال ۱۳۰۷ بخش ثبت اسناد دو شعبه می شود:

 ۱- بخش خصوصی ۲-بخش دولتی.

 همزمان با سال ۱۳۱۶ این دو بخش بودن اداره ثبت اسناد ادامه پیدا می کند. اگر ملاحظه کنید قانون ثبت اسناد و املاک ۱۳۱۰ (آخرین قانونی که در دسترس است) این نگرش دو بخشی را با دقت در مواد ۴۹ تا  ۶۹ ق ثبت اسناد و املاک متوجه  می شویم از یک فردی به نام مسئول دفتر نامبرده شده از مواد ۸۱تا ۸۹ ق ثبت اسناد و املاک سال ۱۳۱۰ از فردی به نام صاحب دفتر ( سر دفتر کنونی ) ذکر  می شود این نشان می دهد که درآن دوران دو جریان موازی در ثبت اسناد وجود داشته خروجی بخش دولتی ثبت سند یک برگه ی عادی مسجل است .

ولی خروجی بخش خصوصی ثبت سند که صاحبان دفاتر عهده دار امورش هستند یک برگه یا ورقه ای به نام سند رسمی است پس وظیفه ی صاحب دفتر دو مورد بوده است تنظیم و ثبت سند بر روی اوراقی که در اختیار صاحب دفتر قرار می گرفته و ثبت آن در دفتر.

از سال ۱۳۱۶ به بعد بخش دولتی کنار می رود و بخش خصوصی تقویت می شود صاحب دفتر نامش به سر دفتر تغییر پیدا می کند و نهادی به نام دفتر یار در دفترخانه شروع به کار می کند .از سال ۱۳۱۶ تا امروز یک قانون دیگر نیز تصویب شده و آن قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب سال ۱۳۵۴ و آیین نامه مربوطه است با نگاه به این قانون متوجه می شویم یک تغییرات کوچکی در قانون ۱۳۱۶ به بعد داده شده و آن این است که دفترها از درجه بندی خارج و یک درجه ای شده اند و دوم دفاتر موجود در دفترخانه از دو دفتر که دفتر سردفتر و دفتر نماینده بوده به  دفتر منحصر سر دفتر تغییر کرده است .این تاریخچه بسیار کوتاهی بود.

قواعد و مقررات پراکنده ثبتی و ضرورت تنقیح آن

ابزار و موادی که یک وکیل محترم و سر دفتر محترم در اختیار دارد قواعد و مقررات پراکنده ای است که معمولا کسانی که آن را جمع آوری کردند آنها را به خوبی گرد آوری نکرده اند ونتوانسته اند به خوبی ناسخ و منسوخ های این قواعد و مقررات را تبیین کنند. یکی از معضلات بسیار مهم و از ضرورت های بسیار ارزشمند امروز حقوق ثبتی تنقیح مقررات ثبتی است ما باید گنج واژه هایی را پیدا کنیم که بتوانیم حقوق ثبت را از دستخوش این مسایل پالایش کنیم.

 یک سری تعاریف واحدی داریم که آیین نامه اجرایی مفاد اسناد لازم الاجرا در سال ۱۳۸۷ در ماده یک این کار را انجام داده که تنها ضرورت ما آیین نامه اجرا نیست بخش های دیگر که به صورت اهداف کاربردی خدمت شما عرض کردم هنوز کماکان وجود دارد.

ما باید بتوانیم یک مجموعه قوانین منسجم که خارج از سردرگمی و پراکندگی باشد در اختیار قاضی دادگستری سردفتر و وکیل قرار دهیم و که متاسفانه بالاترین مجموعه های موجود فاقد چنین رسالتی هستند الان شاید کامل ترین مجموعه ی در دسترس (مجموعه قوانین ثبتی )مجموعه بخش نامه های ثبتی است که در سال های ۱۳۴۹ و ۱۳۶۶  پالایش شده اند پس از این مقدمه باید ببینیم با در اختیار داشتن این مجموعه چگونه باید آن را مطالعه کرد چند نمونه مربوط به دعاوی احتمالی ناشی از عملکرد سر دفتران در خصوص مجموعه بخش نامه های ثبتی را عنوان می نمایم :

دعاوی احتمالی ناشی از عملکرد سر دفتران در خصوص مجموعه بخش نامه های ثبتی

عدم اعمال بند ۳۱ مجموعه بخشنامه های ثبتی در خصوص استعلامات 

اگر به بند ۳۱ مجموعه بخش نامه های ثبتی که رسالت ارسال استعلامات ثبتی ودریافت پاسخ استعلامات ثبتی توسط دفاتر اسنادرسمی را بیان کرده دریک دوره ای جز بخش نامه های مطرود بود و دوباره از سال ۱۳۸۴به بعد  به جریان افتاد ماحصل کار چیست؟ سر دفتر یک استعلامی صادر و به ارباب رجوع می دهد قبل از به جریان افتادن بند۳۱ ، این استعلام به اداره ثبت داده می شد پاسخ اداره توسط ارباب رجوع اخذ و به دفاتر اسناد رسمی داده می شد دفاتر اسناد رسمی بر اساس پاسخ استعلام مبادرت به تنظیم سند می کردند. نتیجه چه می شد ؟

اگر خروجی استعلام ثبتی جعل یا دستکاری می شد سر دفتر هیچ اشرافی بر این موضوع نداشت شاید۹۰ % مشکلات دفاتر اسناد رسمی عدم اعمال بند ۳۱ مجموعه بخشنامه های ثبتی بود و اثبات به دست آوردن این امر که آیا در این راستا اداره ثبت مقصر بوده یا ارباب رجوع یا سردفتر بسیار سخت بود.

عدم ارائه رسید یا عدم رد اسناد و مدارک به متعاملان

دومین مورد :بند ۶۳مجموعه بخشنامه های ثبتی است این بند ناظر به دریافت اسناد و مدارک از متعاملان و استرداد آنهاست به همین دلیل ماده ۲۰ آیین نامه ق دفاتر اسناد رسمی مصوب سال ۱۳۱۷مقرر کرده بود که دفاتر اسناد رسمی باید دفتری به عنوان دفتر رسید داشته باشند که در آن مدارکی را که می خواهند به متعاملان تحویل دهند قید و از آنان حسب مورد امضاء یا اثر انگشت بگیرند. دفاتر گاهی به صورت مرتب یا نامرتب این دفتر را دارند من به عنوان مرجع اعم از اینکه سمتی داشته باشم یا نه مدارکی را به سر دفتر تحویل می دهم داشتن یا نداشتن سمت ربطی ندارد مثلا معمولا نماینده ها اسناد را می گیرند و تحویل دفاتر می دهند که مطابق آنها مبادرت به استعلام شود در این جا کافی است سر دفتر دچار تردید شود که این اسناد را از چه کسی تحویل گرفتم اگر ثبت نشود برای استرداد دچار برخی مشکلات خواهد شد بحث خیانت در امانت و سایر عناوین جزایی می تواند مصداق داشته باشد و بالعکس سندی را ثبت می کنم ملزم هستم از منتقل الیه رسیدی اخذ کنم بعضا  رسید به صورت امضاء اخذ می شود که می تواند مسائل جزایی را به دنبال داشته باشد.

عدم اعلام مراتب فسخ سند به  دفتر خانه ي تنظيم كننده ي سند

معضل ديگر دفاتر اسناد رسمي يا وكلاي محترم بند ۶۶ مجموعه بخشنامه هاي ثبتي است كه واضع بخشنامه اين گونه بيان مي كند اگر قرار است نسبت به امري فسخ نامه نوشته شود به دو صورت مي توان نوشت: معامله اي در يك دفتر خانه انجام شده قرار است متعاملان اين معامله از حق فسخ شان استفاده كنند با تنظيم و ثبت يك سند اقرار نامه يا بدون تنظيم و ثبت يك سند اقرار نامه كه معمولاً اگر بدون تنظيم صورت گیرد مراتب را بايد همان دفتر خانه تنظيم كننده ي سند در ستون ملاحظات قيد كند و اگر چنين اتفاقي در دفتر خانه ي ديگر بيفتد بايد مبادرت به تنظيم و ثبت اقرار نامه مبني بر فسخ سندي كه در دفتر خانه ي ديگر صورت گرفته انجام شود و مراتب فسخ به دفتر خانه ي تنظيم كننده ي سند اول اعلام شود در اين باره ممكن است عمليات بدون اطلاع و اعلام به دفتر خانه ي سابق انجام گيرد از همين جا پاشنه آشيل مسائل جزايي هم براي سر دفتران مطرح خواهد شد.

مخدوش بودن سند و عدم تطابق سند تنظيم شده با دفتر ثبت

بحث ديگر بند ۶۹  بخشنامه هاي ثبتي است كه بند بسيار مهمي است. زماني كه سر دفتر سندي تنظيم و ثبت مي كند بايد سند تنظيم شده كه همان بنچاق است با دفتر ثبت شده اش مطابقت كند گاهي اوقات افتادگي داريم گاهي اضافه نوشتار داريم از اين لحظه به بعد ممكن است ورود به دفتر به وسيله اقدامي نظير تزوير صورت گيرد كه اضافه يا افتادگي ها بايد با توضیحات  باشد كه پاره اي از سر دفتر هاي محترم چنين كاري را انجام نمي دهند.

عدم قید صدور اجرائيه در  ملاحظات سند

بند ۷۴ مجموعه بخشنامه هاي ثبتي از موارد عديده اي است كه شايد بسياري از دوستان با آن سر و كار داشته باشند بيان مي كند: اگر سر دفتري نسبت به يك سندي بخواهد اجرائيه صادر كند بايد مراتب صدور اجرائيه در ستون ملاحظات سندي كه نسبت به آن اجرایيه صادر مي كند ثبت كند. عيناً همين وضع در ماده ۷ آيين نامه مفاد اسناد رسمي لازم الاجرا مصوب سال ۵۵ و ماده ۸ آيين نامه مفاد اسناد رسمي لازم الاجرا سال ۱۳۸۷ درج شده. چه اتفاقي مي افتد اگر سر دفتری مراتب صدور اجرایيه را در ستون ملاحظات سند درج نكند؟ بسته به پيشرفت عمليات اجرايي در اداره ي اجرا سر دفتر مي تواند، حسب مورد متخلف، مسئول مدني يا مسئول جزايي باشد.

مهر بيع شرط  در معاملات زده نشود

مورد بعدي که سر دفتر ها چندین مورد دچار مشکل شده اند بند ۸۰ بخشنامه هاي ثبتی اگر سر دفتري بخواهد معاملات ناقله يا معاملات منتج به نقل را انجام بدهد دو مهر دارد يك مهر بيع شرط و مهر عدم بيع شرط در معاملات ناقله قطعيه موظف است مهر عدم بيع شرط را بزند و در معاملات موضوع ماده ۳۳ قانون ثبت موظف است مهر بيع شرط را بزند. فرض كنيد يك معامله ي قطعي باشد چنين مهر بيع شرطي زده نشود، تالي فاسد زيادي ندارد ولي يك مورد وجود دارد که تالی فاسد زيادي دارد حتي در بند ۸۰ مجموعه بخشنامه هاي ثبتي يك حالت معلق است بين مهر بيع شرط و مهر عدم بيع شرط و آن اين است كه دفاتر اسناد رسمي مبادرت به تنظيم و ثبت سندي قطعي بكنند همزمان با آن با يك شماره بعد مبادرت به ثبت سند رهني كنند.

يعني قطعي مشتمل به رهن نيست بيع شرط هم نيست قطعي مجزا از سند رهني است كه اكثر تسهيلات اعطايي بانك ها در قالب چنين سندي است، حالا دفتر خانه مهر بيع شرط بزند يا نزند آثار حقوقي و جزايي زيادي دارد، به چه صورت: سردفتر به روي سند معامله (بنچاق) ، سند مالكيت و بر روي ثبت سند موظف است مهر بيع شرط را بزند سر دفتر به علت عدم اطلاع مهر بيع شرط یا عدم بيع شرط نمي زند در اين حالت ملكي كه در رهن است هيچ كس اطلاعي ندارد منتقل اليه معامله مي كند اقدام منتقل اليه مي تواند مشمول عناوين جزايي باشد، ولي سردفتر يا وكيل چه مساعدتي مي توانند كنند؟

معمولاً بازپرسان محترم هنگاميكه با همچنين پديده اي مواجه مي شوند از كانون سردفتران استعلام مي كنند اداره حقوقي سردفتران هم با استناد به بخشنامه ها اعلام مي كنند كه يا حسب مورد بايد مهر بيع شرط يا عدم بيع شرط بزنند كه در اين صورت سردفتر با مشكلاتي مواجه مي شود كه يك وكيل مجرب مي تواند آن را حل كند.

گواهي علت عدم انجام معامله درست نباشد

فرض ديگر بند ۸۹ بخشنامه هاي ثبتي به غلط به گواهي عدم حضور معروف است اين بند گواهي علت عدم انجام معامله است سر دفتر به عنوان يك شاهد ممتاز موظف است اعلام نمايد به چه دليل از تنظيم و ثبت سند خودداري مي كند آيا متعاملان دچار مشكل هستند؟ آيا سندي كه مي خواهد تنظيم كند با قوانين مصرحه يا با نظم عمومي يا اخلاق حسنه منافات دارد. بنا به يكي از علت ها بايد علت را بيان كند گواهي علت عدم انجام معامله از مواردی است كه مي تواند سر دفتر را به عنوان شاهد كذب توسط يك وكيل مبرز جلب كند. اين مواردي بود كه به صورت اختصاري بيان كردم.

مواردی در ارتباط با قانون دفاتر اسناد رسمی و قانون ثبت اسناد و املاك و آيين نامه های مربوط

در رابطه با قانون دفاتر اسناد رسمی و آيين نامه مربوط و قانون ثبت اسناد و املاك و آيين نامه مربوط يك سري اطلاعات خاص لازم است.

احراز هويت

اولين بحث: يكي از وظايف مسئولان دفاتر در نظام دو گانه ثبت اسناد احراز هويت است مطابق ماده ۵۰تا ۵۲ ق ثبت اسناد و املاك ۱۳۰۶ مسئول دفتر موظف به احراز هويت متعاملان است ممكن است ايراد شود كه ربطي به صاحبان دفاتر ندارد و اينها را مجزا كرديد و گفتيد در ماده ۸۱تا ۹۱ ق ثبت صاحبان دفاتر از مسوولان دفاتر مجزا بودند ولي اگر با دقت به قسمت دوم ماده ۲۹ ق دفاتر اسناد رسمي ۱۳۵۴ مراجعه كنيم مي بينيم آن چه جز وظايف مربوط به مسوولان دفاتر است عيناً نسبت به صاحبان دفاتر جاري است مطابق اين ضابطه سردفتر امروزي موظف به احراز هويت است در سابق احراز هويت با ورقه ي شناسايي صورت مي گرفت بعداً به واسطه ي قانون ثبت احوال سنوات ۱۳۰۷- ۱۳۱۲- ۱۳۱۹- ۱۳۵۵ ورقه ي شناسايي به ورقه ي شناسنامه تبديل گرديد كه با قانون الزام داشتن كارت ملي تبديل به داشتن كارت ملي شده، قسمت اخير ماده ۴۶ ق ثبت احوال اصلاحي سال ۶۳ ورقه ي شناسنامه دو خصلت دارد ۱- ورقه ي رسمي تائيد هويت ۲- ورقه ي تابعيت شخص ايراني است كاربرد اصلي ما بحث هويت است.

سردفتر وظيفه احراز هويت دارد موظف است در حد عرف تشخيص بدهد ۱- شناسنامه جعلي است يا خير؟ ۲- در حد عرف تشخيص دهد فرد خارجی با تصویر و مندرجات شناسنامه مطابقت دارد يا خير. ماده ۵۰ تا ۵۲ (ق ث ) سر دفتر يا اقناع وجداني پيدا مي كند ولی اگر نكرد به وسيله دو شاهد اقناع می شود و اگر چنين اقناعي صورت نگرفت از تنظيم و ثبت سند امتناع می کند.

امروزه متاسفانه شناسايي افراد با شناسنامه مقداري محل بحث است دفاتر اسناد رسمي شهود حرفه اي دارند دو نفر دارند كه معمولاً وقتی دچار مشكل مي شوند امضاء مي كنند ماده ۵۹ مراتب شهادت را بيان كرده در اين حالت امكان به وجود آمدن پاره اي از مسایل است كه مي تواند پاي وكيل را باز كند .

 جعل و تزوير موضوع ماده ۱۰۰ ق ثبت اسناد و املاك ۱۳۱۰

تنظيم و ثبت سند مقدم باشد يا مؤخر باشد اين كلماتي است كه اگر يك وكيل خوب مراحل تنظيم و ثبت در دفتر خانه را نداند دچار اشكال مي شود يك برگه به نام بنچاق تنظيم و يك دفتري است که مراتب در اين دفتر قيد مي شود كه اينها بايد متوالياً انجام شود اول تنظيم سند صورت مي گيرد بعد ثبت دفتر مطابق نص ماده ۱۸ دفاتر.

چگونه تشخيص مي دهيم يك ورقه جعلي است؟

هر ورقه سند رسمي يك شماره مسلسل دارد كه اين شماره تحت هيچ شرايطي تكراري نيست كافي است با دقت نگاه كنيد به اين شماره بعضی سر دفتران تازه كار در اوراقي كه  مثلاً درسال ۸۵ چاپ شده اسناد سال  ۸۴ را ثبت مي كنند ترديد نيست اين ورقه جعلي است، بر فرض صحت برگه، ما بايد وارد دفتر كنيم ما يك تاريخ ورود دفتر داريم و يك تاريخ ثبت، تاريخ ورود تاريخي است كه من وارد دفتر كردم تاريخ ثبت تاريخي است كه از متعاملان امضاء گرفته مي شود اگر اينها تقدم و تأخر داشته باشند حسب مورد جعل يا تزوير است مطابق صریح بند رابعا ماده ۱۰۰ ق ثبت در اين جا با يك كار كارشناسي بالا مي توانيم موارد را بدست آوريم.

كلاهبرداري ثبتي

بحث جنجالی ما ماده ۱۱۷ ق ثبت اسناد و املاك تحت عنوان كلاهبرداري ثبتي در طليعه ماده ۱۱۷ق ثبت هرگاه ناقلي چه به صورت عادي يا رسمي ملكي را به منتقل اليه بفروشد يا حقي از حقوقي را به ايشان واگذار كند اگر بعداً به موجب سند رسمي همان ملك را به ديگري واگذار يا حقي براي ديگري در آن ملك ايجاد بكند حسب مورد مشمول كلاهبرداري موضوع ماده ۱۱۷ ق ثبت است به جزاي از سه تا ده سال محكوم خواهد شد. سال ۵۱ راي وحدت رويه: در جاهايي كه ثبت الزامي است انتقال اوليه حتماً بايد به صورت سند رسمي باشد، مگر امكان دارد من حقي را به صورت سند رسمي به ديگري انتقال دهم بعد بخواهم همان حق را مجدداً به شخص ثالثي انتقال دهم؟ بلي امكان پذير است؛ تعارض بين مجموعه قواعد و مقررات كه بحث ضرورت حقوقي اين بحث در آنجا مطرح است چه طوري؟ گاهي سر دفتر موظف است اسناد مالكيت را در نزد خودش نگه دارد و ارسال كند در دو مورد شايع سردفتر بايد كار را انجام دهد ۱- در مورد انتقال مالكيت به وسيله ي احد از وراث بايد از اداره ي ثبت استعلام كند كه آيا سند ديگري صادر شده يا نشده است؟بحث دوم: در مورد املاك باقي مانده، املاكي هستند كه قسمتي از آنها فروخته مي شود و قسمت ديگر در انتقال بعدي فروخته مي شود كافي است سر دفتر مراتب انتقال را در ستون انتقالات ثبت نكند و به ناقل سند مالكيت را تحويل دهد در اين صورت امكان انتقال موضوع ماده ۱۱۷ قابل تصور خواهد بود.

ماده ۱۸ق دفاتر اسناد رسمي:

يكي دیگر از معضلات ، ماده ۱۸ قانون دفاتر اسناد رسمي است، اين گونه بيان مي كند: يك سند بدوا در اوراق مخصوص تنظيم و در يك دفتر به نام سر دفتر ثبت مي شود و مراتب ثبت سند بايد به امضاء متعاملان ، سردفتر و دفتر يار برسد، قسمت آخر ماده ۱۸، مبين اين موضوع است در جايي كه دفتر يار وجود نداشته باشد احتياجي به امضاء ايشان نيست ما گاهي مواجه با اسناد ناقص مي شويم اعم از اينكه هيچيك از متعاملان يا احد از آنان سند را امضاء نكرده اند ، يا متعاملان امضا كرده اند سردفتر امضاء نكرده يا متعاملان و سردفتر امضاء كرده ولي دفتر يار امضاء نكرده. اصطلاحاً در حقوق ثبت به اين نوع اسناد اسناد تكميل نشده يا ناقص مي گويند مطابق ماده ۶۲ آيين نامه سال ۱۳۱۷ از ق دفاتر كه معلوم نيست مسنوخه باشد يا خير؟ سردفتر موظف است مراتب (اگر بخواهد رونوشت دهد) با ذكر علت نقص رونوشت دهد، در بسياري از موارد اتفاق مي افتد سردفتر رونوشت مي دهد ولي بدون ذكر مراتب نقص سند كه آشفتگي هايي به وجود مي آيد. سئوال پيش مي آيد كه آيا ايشان جعل كرده يا خير؟ در بحث نقل و انتقال اتومبيل اين وضعيت شايع است. اشاره كردند به اينكه آيا ماده ۶۲ آيين نامه باقي است يا خير؟ توجه شما را به ماده ۷۶ ق دفاتر اسناد رسمي جلب مي نمايم در اين ماده گذشته از قواعد و مقرراتي كه مغاير با قانون هستند ملغي مي شود، حال بايد ديد كدام دسته قواعد و مقررات مغايرت با قانون دفاتر اسناد رسمي سال ۱۳۵۴ دارند.که با توجه به ضیق وقت سخنان خود را در همین جا خاتمه می دهم تا انشالله در فرصتی دیگر این بحث را کامل کنیم.

بعد كيفري قانون ثبت

 دکتر علی نجفی توانا

در بعد كيفري ما دو نوع جرم داريم: ۱- جرایم طبيعي ۲- جرایم قرار دادي (اعتباري) ، كه جرائم ثبتي از نوع جرائم طبيعي و قراردادي است، كه به علت استحاله ي اقتصادي و اجتماعي و فرهنگي به تدريج به علت ضرورت ايجاد شده اين قانون در واقع ضمانت سلامت روابط ثبتي و حقوقي اشخاص است يعني هم تضمينات مدني ، اداري و كيفري پيش بيني كرده و هم براي تنظيم معاملات و تنسیق روابط حقوقي افراد پيش بيني شده ، به تبع نظام هاي پيشرفته آن زمان در اروپا در بحث جرائم ثبت ما سه گروه جرائم را مي توانيم جدا كنيم.

 ۱- جرائمي كه در قانون ثبت خاص هستند و استعاره اي و عاريتي نيستند تحت عناويني توصيف جزايي آنها بيان شده ولي جرائم خاصي هستند كه آقاي دكتر اشاره فرمودند مواد ۴۵، ۱۰۰، ۱۰۱ در بحث جعل در اسناد ، ثبت كردن اسناد باطله و شقوق مختلف كه در اين قانون پيش بيني شده.

۲- گروه دوم جرائمي هستند كه در حكم خيانت در امانت هستند يعني خیانت  در امانت اصطلاحي نيستند اما طبيعت و ذات مصرحه در اركان جرم به گونه اي است كه آن را به نوعي در قالب خيانت در امانت هدايت مي كنند و مي گنجاند بحث تقاضاي ثبت ملك بدون لحاظ حقوق ارتفاقی اشخاص ديگر  موضوع ماده ۲۷، يا زماني كه متولي موقوفه به ثبت يك فرد غير محق يا ثبت مجرمانه ملك اعتراض نمي كند، اينجانب يك اختلاف نظري با اين قانون دارم در يك جايي خیانت در امانت تلقي و در مواد ۱۰۰ به بعد مي گويد در حكم كلاهبرداري يا به مجازات كلاهبرداري محكوم مي شود. به هر حال جرائم ثبتي كيفيت ارتكابش به شكلي است كه تقلب حيله و كتمان در آن وجود دارد اصلاً ذات جرائم با اين ابزار و سازو كارها مي تواند حادث شود.

۳-گروه سوم  جرائمي كه در حكم كلاهبرداري است موضوع ماده ۱۰۵ به بعد كه به بعضي از آنها اشاره مي نمايم: حالات مختلف جرایمي كه ممكن است ارتكاب یابد، و بحث بعدي بحث معامله ي معارض.

در ماده ۱۰۵ قانونگذار حالتي را پيش بيني كرده كه مي گويد اگر كسي تقاضاي ثبت ملكي را بنمايد كه قبلاً آن را به ديگري منتقل يا واگذار كرده (رسمی يا عادي) را اشاره نكرده معامله مي تواند به صورت شفاهي باشد، كتبي كردن یک نوع اقدام پيشگيرانه است يعني به پيشگيري اطلاق مي شود. براي اين كه مردم نسبت به حقوق همديگر اعتراضي نكنند والا ذات اين روابط همان ايجاب و قبول است پس اگر كسي ملكي را بخواهد به ثبت برساند در حالي كه قبلاً آن را به ديگري منتقل كرده كه از آن سلب مالكيت شده مثلاً بانك در قبال بدهي من با انجام تشريفات ثبتي مالك شده من آن را مي فروشم تقاضاي ثبت مي كنم، اين جا از دیدگاه قانونگذار كلاهبرداري محسوب مي شود گاهي قانونگذار مي گويد طرف كلاهبردار است يا عمل كلاهبرداري است همين عباراتي كه در خود قانون مجازات آمده گاهي مي گويد به منزله ی خطای محض  گاهي مي گويد خطاي محض محسوب مي شود گاهي مي گويد خطای محض است، اينجا وقتي مطرح می گردد یعنی بيشتر به معنای به منزله یا در حكم كلاهبرداري است، چون كلاهبرداري يك ويژگي خاص دارد و بايد با مانور متقلبانه باشد و حیله موثر بوده، منجر به فريب تحصيل مال شود يعني مالك رضايت دارد و بعد متوجه مي شود فريب خورده رضايش مخدوش بوده، اما اين نوع اقدام كه اول ملك را به ديگري مي فروشم بعد تقاضاي ثبت مي كنم واقعاً فاقد اركان كلاهبرداري است پس گفته كلاهبرداري محسوب مي شود در تشريفات ثبتي تقاضاي ثبت مي كند و ضمانت مدني كماكان برقرار است، حتي قانونگذار تا آنجا پيش رفته و گفته در زمان تقاضا مالك باشد كه در اين صورت كلاهبرداري است اما قانونگذار ارفاق كرده و گفته اگر سند مالكيت بگيرد يا سند نگرفته اما وقتي اداره ثبت اخطار مي كند فوري حق طرف را تصديق مي كند در اين صورت سند را به نام شخص منتقل مي كند.

در خصوص ماده ۱۰۶ در مورد وارثي كه مي داند مورث ملك را منتقل كرده يا به نحوي از مورث سلب مالكيت شده اگر تقاضاي ثبت كند يا مورث تقاضاي ثبت كند كتمان كند و سند بگيرد مشمول ماده ۱۰۵ است.

در ماده۱۰۷ جرم جديدي پيش بيني شده مي گويد هر كس به عنوان اجاره عمري رقبي يا سكني يا مباشرت به طور كلي هر كسي نسبت به ملكي امين محسوب شود به عنوان ملكيت تقاضاي ثبت كند به مجازات كلاهبرداري محكوم مي شود، اينجا در واقع به نوعي در تعارض با اركان كلاهبرداري است اينجا امين است يدش اماني است اما تقاضاي ثبت مي كند اين جا قانونگذار به تبعیت از حقوق فرانسه گفته كلاهبردار محسوب مي شود و در فرض فقدان توصيف جزايي مستقل ما بايد اين را خيانت در امانت محسوب کنیم.

در ماده ۱۰۹ حالت ديگري از جرائم ثبتي پيش بيني شده ملكي كه در تصرف ديگري است من خودم را متصرف قلمداد مي كنم و تقاضاي ثبت مي كنم اينجا كلاهبردارم يعني در واقع ما فرضي را پيش بيني كرديم كه براي اوایل قانون ثبت است كه ثبت اراضي و املاك اجرا مي شود.

ماده ۱۱۷ معامله معارض:

در اين معامله قانون صراحت دارد اين ماده يكي از صريح ترين موادي است كه فاقد ابهام و ايهام است مي گويد هر كس به موجب سند رسمي يا عادي نسبت به عين يا منفعت مالي (منقول يا غير منقول) حقي به شخص يا اشخاص داده و بعد نسبت به همان عين يا منفعت به موجب سند رسمي معامله يا تقیدی معارض با حق مزبور بنمايد... قانونگذار نمي گويد كلاهبردار البته اركان كلاهبرداري را دارد چون مالي كه منتقل كرده به شخص ديگري مي فروشد دو حالت از هم خانواده كلاهبرداري تبادر مي شود. ۱- انتقال مال غير ۲- كلاهبرداري نسبت به كسي كه مالك بوده انتقال مال غير و نسبت به كسي كه با فريب  و اغوا و نيرنگ و حيله خود را مالك تلقي و بعد مي فروشد كلاهبرداري است.

اگر شخصی يك ملك را حتي به صورت شفاهي عادي يا رسمي بفروشد و بعد به موجب سند رسمي همان ملك را به يك خريدار ديگر بفروشد اينجا معامله معارض كرده  متاسفانه ديدگاه هاي معارضي كه در نظام هاي قضايي ما وجود داشته در يك برهه اي كه حقوق هم فن بود و هم هنر همه بعد از يك مدت ممارست عالم مي شوند امروز اين مقررات ناسخ و منسوخ و ... گاهي ما را دچار ايهام مي كند.

در آن دوران يك وحدت رويه بود، ۱۰/۸/۵۱ خلاصه اش: اگر معامله ي اولي رسمي باشد و معامله ي بعدي هم رسمی باشد اين معامله معارض است قطع نظر از اشكالي كه در وجود اين معامله ممكن است ايجاد شود (اشكال عملي) رويه قضايي اجتهاد در مقابل نص كرده است درست است كه وحدت رويه در حكم قانون است اما ناسخ قانون نيست ناسخ راي وحدت رويه است متاسفانه اين اشكال باعث شده حقوق اكثر افرادي كه به واسطه ي سند عادي زميني را مي خرند در آن احداث بنا مي كنند بعد آن شخص را با سند رسمي به ديگري مي فروشد بعداً وقتي طرح دعوا مي كند مي گويد اين معامله معارض نيست ودر قالب انتقال مال غير قابل پيگيري است. اين در حاليست كه امروز حقوقدانان باید در اين زمينه قلم زني كنند و به چالش بكشند  كه خلاف صريح قانون است كه مي گويد معامله اعم از عادي يا رسمي.

اصولاً ما در جرائم در حكم كلاهبرداري يك معضل و مشكلي داريم بعضي مي گويند اگر بحث شمول تسری مواد قانون كلاهبرداري به جرائم هم خانواده اش پيش بيني شده فقط از لحاظ ميزان مجازات است از جهت اين كه جنبه ي عمومي دارد يا جنبه ي خصوصي اين كه مشمول مرور زمان مي شود يا نمي شود اصولاً آثار بزه كلاهبرداري قابل تسری به اين جرائم نيست تا در نهايت يك رويه قضايي از لحاظ مشموليت مرور زمان و جنبه ي عمومي جرم اين نوع جرایم که آیا مي تواند مشمول آثار كلاهبرداري باشد تعیین تکلیف کند اما از يك بعد ويژگي خاص خودش را دارد و آن زمان طرح دعواست يعني اگر از اين جهت جنبه ي خصوصي دارد تا طرح دعوا نشود قابل پيگيري نيست مگر آن كه به نوعي در تعارض با ابعاد جنبه ي عمومي جرم و نظم عمومي باشد در كلاهبرداري هم چنين است، كلاهبرداري جرمي ذوجنبتین است يعني معمولاً ناشي از روابط خصوصي اشخاص است تا طرح دعوي نشود قابل پیگیری نیست اما مي گويند به دليل بعد عمومي اگر قاضي در جريان تحقيقاتش متوجه شد كه كلاهبرداري اتفاق افتاده است بايستي در اين بعد دلايل را جمع آوري كند و قبل از ادامه ي رسيدگي به دادستان اطلاع تا مجدداً ارجاع شود و پس اين تعقيب انجام شود جز وظايف ذاتي قاضي تحقيق است چه داديار و چه بازپرس.

سئوالات:

قبل از  پاسخ ، يك اصول كلي در مورد وظايف سردفتران عرض مي نمايم. يك سردفتر براي انجام وظايف سه مسووليت دارد. اين مسووليت ها هيچ كدام ناقض ديگري نيست مي تواند جمع شود:

۱- مسئوليت انتظامي

۲- مسئوليت مدني

۳- مسئوليت كيفري

ولي توجه كنيد مطابق ماده ۲۳ ق دفاتر اسناد رسمي مسئوليت مدني سردفتر زماني كليد مي خورد كه مسئوليت انتظامي اش مورد تأييد قرار گرفته باشد ولي مسئوليت كيفري هيچ ارتباطي به مسئوليت انتظامي ندارد.

سئوال۱- آيا در مورد نقش يا عدم نقش مهر بيع شرط يا عدم بیع شرط مفاد سند كه مشموليت يا عدم مشموليت سند بر رهن را نشان مي دهد مهم نيست و به آن اعتنا نمي شود به عبارت ديگر بدون توجه به مفاد سند صرف عدم وجود مهر بيع شرط جرم محسوب مي شود يا خير؟

 بند ۸۰ مجموعه بخشنامه هاي ثبتي در مورد معاملات قطعي كه در بيع شرط و رهن نمي باشد در خلاصه معامله و اصل سند مهر عدم بيع شرط و در موردي كه معامله قطعي مشتمل بر رهن يا معامله شرطي است مهر بيع شرط بدون ذكر مشخصات سند در خلاصه معامله واصل سند قطعي زده مي شود ما بحث كرديم در مورد معاملات قطعي مجزا كه يك سند رهني مي شود اكثر تسهيلات اعطايي بانك ها اين قسمت است در اينجا سر دفتر دچار سر در گمي مي شود آيا بايد مهر بيع شرط بزند يا مهر عدم بيع شرط اگر به مفاد سند توجه كنيم مفاد سند قطعي است و علي القاعده بايد طليعه بند۸۰ را مورد توجه قرار دهيم.

 اما اگر با دقت توجه كنيم اين دو سند از هم جدا نيست در نتيجه بايد مهر بيع شرط به روي سند قطعي خورده شود تا متعاملان بعدي اعم از سند عادي يا قطعي توجه داشته باشند اين سند در رهن است تا حقوقي از مردم ضایع نشود پس مفاد سند گوياي اين مطلب نيست كه آيا اين سند قطعي سند رهني هم دارد يا خير، با زدن مهر بيع شرط در اصل سند قطعي متوجه مي شويم كه مفاد سند بعداً در رهن بانك خاصي صورت گرفته.

سئوال ۲- دفتر يار كيست؟ و چه وظيفه اي دارد؟

مطابق ماده ۳ دفاتر شخصي است كه دو وظيفه دارد :

۱- نماينده سازمان ثبت در دفترخانه ۲- معاون سردفتر

 پس در راستاي اين دو وظيفه بايد اقداماتی انجام دهد چه وظيفه اي وظيفه معاونت است و چه وظيفه اي وظيفه ي نمايندگي است، يك نظر مشورتی است سردفتران سئوال كردند وظيفه دفتريار چيست؟ اعلام كردند همان كه در قانون معين شده است. اما در قانون واضح نيست اما به ماده ي ۲۳ ق دفاتر ۱۳۵۴به دقت نگاه كنيد متوجه مي شويد  سر دفتر مسئول كليه امور دفتر خانه است و دفتر يار اول مسئول اموري است كه به موجب مقررات به عهده ي اوست  يا در حدود مقررات از طرف سردفتر به وی ارجاع شده پس قانون آن جا كه مربوط به نمايندگي است ما قسمت اول را حل كردیم به موجب مقررات در جایي كه به عنوان معاون است وظيفه ي معاونت تبعيت در حدود مقررات است و اين مساله بسيار اختلافي است.

سئوال ۳-اگر ملك در رهن يا وثيقه شخصي باشد و مالك بدون اطلاع مرتهن حق سر قفلی در ملك تجاري يا منافع آن و اجاره در ملك مسكوني به غير واگذار كند آيا جنبه ي كيفري دارد يا خير؟

آن چه كه در عقد رهن قرار دارد معامله نسبت به آن بدون اجازه مرتهن صرف نظر از ضمانت اجراي مدني واجد جنبه ي كيفري است، مگر اينكه فروشنده به علت قيمتي كه ملك دارد تصور كند كه مي تواند با فروش بخشي از آن بدون اينكه ضرري به مرتهن دارد شود اين معامله انجام شود، به علت فقدان سوء نيت كيفري نیست بحث كلاهبرداري مطرح مي شود.

سئوال ۴-آيا صدور صورت مجلس تفكيكي براي يك ساختمان به منزله ي وجود اسناد مالكيت تفكيكي براي هر واحد هست يا خير؟

تفاوت صورت مجلس تفكيكي و صورت مجلس افرازي در اين است كه: در خروجي و ورودي مرحله صورت جلسه ها است صورت جلسه تفكيكي در واقع تفكيك فيزيكي ساختمان اعم از زمين و يا بنا بدون تغيير در مالكيت يعني ورودي هر چي هست خروجي هم همانست، سند مادر با صورت مجلس تفكيكي مبين يك مالكيت است اگر در قبل سند مالكيت مشاعي بوده خروجي هم باز سند مالكيت مشاعي است اما صورت مجلس افرازي عكس اين است ورودي حالت اشاعه بايد داشته باشد خروجي حالت مفروز بايد داشته باشد اعم از اينكه با اختيار باشد يا بدون اختيار.

سئوال ۵- معناي لغوي بنچاق چيست؟

 يك مقارنه بين دو لفظ بن بست و بن چاق در مقابل بن بست بن باز داريم، خياباني كه تهش باز باشد بن باز – بن چاق و بن لاغر سندي كه در آن مالكيت به حدي انباشته است بنچاق است، كلمه اي احتمالاً تركي مغولي است.

سئوال ۶- آيا جرائم ثبتي مشمول مرور زمان مي شود يا خير؟

ما در نظام كيفري از زمان تصویب م ۱۷۳ قانون آیین دادرسی کیفری دچار مشكل بوده ایم اين كه چه جرائمي بازدارنده و چه جرائمي تعزیری مي گويند، آن دسته از جرائمي كه در فقه سابقه دارد و بدون تعيين مجازات جرم است تعزیری است و آن دسته از جرائمي كه حاكميت براي تنظيم روابط مثل راهنمايي و رانندگي و چك تصويب مي كنند، بازدارنده است.