X
تبلیغات
مشاوره حقوقی و جزایی رایگان - سرقفلی ها
داراي يك دهه سابقه فعاليت مستمر و وكيل كانون وكلاء - فعاليت در زمينه هاي گوناگون از جمله حقوقي ، جزائي ،خانواده ،شركتها
تاریخ : چهارشنبه یکم دی 1389
1- قراردادهای استیجاری بعداز سال 1376:
از تاریخ لازم الاجرا شدن قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 26 مرداد 1376 اجاره کلیه اماکن تجاری و محل کسب و پیشه که با قرارداد رسمی یا عادی تنظیم می شود تابع این قانون هستند. از این رو روابط استیجاری قبل از اجرای این قانون و نیز روابط ناشی از انتقال حقوق قانونی مستاجر سابق به مستاجر جدید با اجازه موجر در صورتی که قرارداد اولیه اجاره قبل از لازم الاجرا شدن قانون سال 1376 باشد مشمول این قانون نخواهد بود که در جای خود در بند بعدی در مورد آنها صحبت می کنیم. باید توجه داشت در مورد اسناد عادی قرارداد اجاره حتما باید قید مدت و در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستاجر و دو نفر گواه که مورد اعتماد طرفین هستند، برسد و در مورد اماکن تجاری و کسب و پیشه هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار کند می تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت کند.
پرسش: اگر مالک از مستاجر سرقفلی نگرفته باشد ولی مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری یعنی مستاجر دوم منتقل کند آیا پس از پایان مدت اجاره مستاجر دوم حق دریافت سرقفلی از مالک دارد؟
پاسخ: اگر مالک از مستاجر اول سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار کند پس از پایان مدت اجاره مستاجر دوم حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.
پرسش: آیا مستاجر می تواند در مدت اجاره برای واگذاری حق خود از موجر یا مستاجر دوم حقی را به عنوان سر قفلی دریافت کند؟
پاسخ: فرض کنیم مدت اجاره یک سال است و بعد از سه ماه مستاجر با تقاضای موجر یا شخص دیگری برای استفاده از منافع ملک مورد اجاره مواجه می شود در این حالت او حق دارد مبلغی برای واگذاری باقی مانده مدت اجاره به دیگری به عنوان سرقفلی دریافت کند مگر آنکه در اجاره نامه حق انتقال به غیر از او سلب شده باشد.
پرسش: هنگام تخلیه ملک تجاری آیا مستاجر مستحق دریافت سرقفلی است؟
پاسخ: اگر موجر سرقفلی ملک را به مستاجر منتقل کرده باشد هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی را به قیمت عادله روز دارد.
پس از هنگام اجاره سرقفلی ملک 50 میلیون ریال بود روز تخلیه بر مبنای قیمت عادله روز محاسبه می شود که مسلما مبلغی متفاوت از آن مبلغ است و در کشور ما اصولا این مبلغ رو به ترقی است.
پرسش: غیر از طرق گفته شده راه دیگری هم وجود دارد که مستاجر دارای حق سرقفلی شود؟
پاسخ: اگر ضمن عقد اجاره شرط شود که تا زمانی که ملک تجاری در تصرف مستاجر است مالک حق افزایش اجاره بها یا تخلیه را ندارد و متعهد شود که هر ساله ملک را به همان قیمت یا مبلغ متعارف به مستاجر اجاره دهد در این صورت مستاجر می تواند از موجر یا مستاجر دیگر مبلغی به عنوان سرقفلی برای اسقاط این حقوق خود دریافت کند.
پرسش: پایان مدت اجاره و هنگام تخلیه آیا مستاجر حق دریافت سرقفلی دارد؟
پاسخ: بعد از پایان مدت اجاره اگر مستاجر سرقفلی به مالک نپرداخته باشد و یا اینکه مستاجر کلیه حقوق ناشی از شرط ضمن عقد اجاره را که در بالا به آن ها اشاره کردیم دریافت کرده باشد هنگام تخلیه حق دریافت سرقفلی ندارد.
2- قراردادهای استیجاری قبل از سال 1376 :
روابط استیجاری اماکن تجاری که قبل از سال 1376 تنظیم شده بر اساس مقررات دیگر از جمله قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 قابل بررسی و مطالعه است. به عبارت دیگر روابط استیجاری که قبل از سال 1367 تنظیم شده اند و روابط ناشی از انتقال حقوقی قانونی مستاجر سابق به مستاجر جدید هنگامی که با اجاره موجر، و بر مبنای قرارداد اجاره قبل از لازم الاجرا شدن قانون سال 1376 تنظیم شده و نیز روابط ناشی از صلح منافع یا هر عنوان دیگر و نیز تصرفاتی که بر مبنای توافق شفاهی به موجر تنظیم می شوند یا تخلیه اماکن استیجاری قبل از پایان مدت مندرج در اجاره نامه همگی از شمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 خارج است.
( البته همان طور که اشاره کردیم در اجاره نامه های عادی که بعد از سال 1376 تنظیم می شود و در آن دو نفر گواه به عنوان معتمد موجر و مستاجر امضا نکرده اند نیز از شمول قانون سال 1376 خارج است) از این رو در مورد اماکن تجاری که از شمول قانون سال 1376 خارج هستند توجه به نکات زیر ضروری است:
الف- در صورتی که مستاجر محل کسب و پیشه و تجارت به موجب اجاره نامه حق انتقال به غیر داشته باشد می تواند برای همان شغل یا شغل مشابه، منافع مورد اجاره را به دیگری منتقل کند.
ب- اگر در اجاره نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره نامه ای در بین نباشد و مالک راضی به اتقال به غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق کسب و پیشه یا تجارت مستاجر را بپردازد و الا مستاجر حق دارد برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند در این صورت دادگاه حکم به اجازه انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه صادر می کند در این حالت مستاجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره قائم مقام مستاجر سابق است.
البته هر گاه ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی، مستاجر منافع مورد اجاره را با سند رسمی به مستاجر جدید منتقل نکند این حکم بی اثر می شود.
ج- اگر مستاجر بدون رعایت مراتب گفته شده مورد اجاره را به دیگری واگذار کند موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت و فرقی نمی کند که ملک تجاری در دست مستاجر باشد یا شخص دیگر، در این حالت مستاجر یا متصرف با دریاف تنصف حق کسب و پیشه باید محل را تخلیه کند.
د- اگر محل کسب برای شغل معینی برای مثال خیاطی اجاره داده شود و مستاجر بدون رضایت موجر شغل خود را به نانوایی تغییر دهد موجر حق فسخ و تخلیه ملک تجاری را دارد و فرقی نمی کند که ملک در دست مستاجر باشد یا در تصرف شخصی دیگر و در این حالت به مستاجر یا متصرف حق کسب و پیشه تعلق نمی گیرد.


موضوعات مرتبط: حقوق مدنی
آخرین مطالب